Wie Banken das Risiko einer Immobilie bewerten – Welche Faktoren beeinflussen die Kreditvergabe?

Bei der Vergabe eines Immobiliendarlehens prüft die Bank nicht nur die Bonität des Kreditnehmers, sondern auch die Immobilie selbst. Schließlich dient das Objekt als Sicherheit für den Kredit. Je geringer das Risiko, desto bessere Konditionen kann die Bank anbieten. Doch welche Faktoren spielen bei der Bewertung eine Rolle?

‍

1. Wie bewerten Banken das Risiko einer Immobilie?

Banken verwenden verschiedene Prüfkriterien, um das Sicherheitsrisiko eines Kredits einzuschätzen. Dabei geht es um zwei Hauptaspekte:

🔹 Wertbeständigkeit der Immobilie – Wie stabil ist der Marktwert?
🔹 Verwertbarkeit der Immobilie – Wie schnell und zu welchem Preis kann das Objekt verkauft werden, falls der Kreditnehmer ausfällt?

Um diese Fragen zu beantworten, analysiert die Bank mehrere Faktoren.

‍

2. Welche Faktoren beeinflussen die Kreditvergabe?

1️⃣ Lage der Immobilie – Der wichtigste Faktor

📌 Je besser die Lage, desto geringer das Risiko für die Bank.

🔹 Makrolage (Stadt, Region, wirtschaftliche Entwicklung)

• Boom-Regionen mit starkem Zuzug → Geringes Risiko

• Schrumpfende Regionen mit hoher Arbeitslosigkeit → Hohes Risiko

🔹 Mikrolage (genaue Umgebung, Infrastruktur)

• Gute Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen → Wertstabilität

• Ländliche Lage, schlechte Infrastruktur → Schlechtere Verwertbarkeit

💡 Beispiel:
Eine Immobilie in München oder Hamburg erhält eine höhere Beleihung als ein Haus in einer strukturschwachen Region.
‍

3. ️Art und Zustand der Immobilie

📌 Neubauten und sanierte Immobilien sind sicherer als alte Gebäude mit hohem Renovierungsbedarf.

🔹 Baujahr & Sanierungsstand

• Neubau oder sanierte Immobilie → Geringes Risiko

• Sanierungsstau, Bauschäden → Höheres Risiko

🔹 Bauqualität & Baumaterialien

• Massivbauweise (Ziegel, Beton) → Höhere Bewertung

• Fertighäuser, Fachwerkhäuser → Eingeschränkte Beleihung

🔹 Energieeffizienz & Nachhaltigkeit

• Geringe Nebenkosten, gute Dämmung → Höhere Kreditwürdigkeit

• Hohe Heizkosten, schlechte Isolierung → Abwertung möglich

💡 Beispiel:
Eine unsanierte Immobilie mit alter Ölheizung erhält schlechtere Konditionen als ein energieeffizientes Haus mit Wärmepumpe.
‍

️4. Nutzungsart & Ertragskraft

📌 Eigennutz oder Vermietung? Die Nutzung beeinflusst das Bankrisiko erheblich.

🔹 Selbstgenutzte Immobilie

• Stabiler, weniger Marktrisiken

• Banken bevorzugen Eigentümer mit langfristiger Wohnabsicht

🔹 Vermietete Immobilie (Mietshaus, Gewerbeobjekt)

• Ertragswert und Mieteinnahmen sind entscheidend

• Unsichere Mietverhältnisse = höheres Risiko

💡 Beispiel:
Ein Mehrfamilienhaus mit stabilen Mietverträgen wird höher bewertet als ein leerstehendes Gewerbeobjekt mit wechselnden Mietern.

‍

️5. Beleihungswert & Finanzierungsstruktur

📌 Banken finanzieren nicht den Marktwert, sondern den konservativen Beleihungswert.

🔹 Beleihungswert vs. Verkehrswert

• Verkehrswert = Marktpreis der Immobilie

• Beleihungswert = Sicherer, langfristiger Wert, meist 10 – 20 % niedriger

🔹 Beleihungsgrenze & Eigenkapitalquote

• Banken finanzieren meist nur 80 % des Beleihungswerts

• Eigenkapital reduziert das Bankrisiko

💡 Beispiel:
Ein Käufer mit 40 % Eigenkapital erhält bessere Konditionen als ein Käufer mit nur 10 % Eigenkapital.

‍

️6. Grundbuchbelastungen & rechtliche Einschränkungen

📌 Banken prüfen genau, ob das Grundbuch Belastungen enthält.

🔹 Grundschulden & Hypotheken

• Bestehende Belastungen mindern die Beleihbarkeit

🔹 Baulasten & Erbbaurecht

• Wegerechte, Erbbaurechte oder Denkmalschutz können den Wert mindern

💡 Beispiel:
Eine Immobilie mit eingetragenem Nießbrauchrecht erhält eine geringere Beleihung als ein lastenfreies Objekt.

‍
7. Markt- und Zinsumfeld

📌 Steigende Zinsen oder Immobilienkrisen erhöhen das Bankrisiko.

🔹 Zinsniveau

• Niedrige Zinsen → Höhere Immobilienwerte → Banken finanzieren mehr

• Hohe Zinsen → Geringere Kreditvergabe, vorsichtigere Bewertungen

🔹 Marktentwicklung

• Boom-Märkte (München, Frankfurt) → Höhere Beleihung

• Schrumpfende Regionen → Strengere Kreditvergabe

💡 Beispiel:
Während der Immobilienboom-Phase 2020 vergaben Banken hohe Kredite – 2023 mit steigenden Zinsen sind sie vorsichtiger geworden.

3. Fazit – Was macht eine Immobilie kreditwürdig?

✅ Lage in einer wirtschaftlich stabilen Region
✅ Neubau oder modernisierte Immobilie mit guter Energieeffizienz
✅ Hohe Eigenkapitalquote (mind. 20 – 30 % des Kaufpreises)
✅ Solide Mieterstruktur bei vermieteten Objekten
✅ Keine Belastungen im Grundbuch (z. B. Nießbrauch, Erbbaurecht)

❌ Weniger kreditwürdig sind:
❌ Immobilien in schrumpfenden Regionen oder mit schlechter Infrastruktur
❌ Altbauten mit hohem Sanierungsbedarf und schlechter Energieeffizienz
❌ Gewerbeimmobilien mit unsicheren Mietverhältnissen
❌ Immobilien mit komplizierten Grundbucheinträgen oder Altlasten

Mit Wer bewertet Was erhalten Sie eine Immobilienbewertung, die genau berücksichtigt, wie Banken das Risiko einer Immobilie einschätzen. Unsere Gutachter kennen die Kriterien der Banken und helfen Ihnen, den realistischen Beleihungswert zu bestimmen – für eine erfolgreiche Finanzierung. 🚀