Was bekomme ich für mein Geld? – Aufbau und Inhalte eines Immobiliengutachtens

Ein Immobiliengutachten ist mehr als nur eine Zahl – es ist eine fundierte, nachvollziehbare und dokumentierte Wertermittlung. Je nach Gutachtenart variiert der Umfang, doch einige Bestandteile sind in nahezu jeder Bewertung enthalten. Wer ein Gutachten in Auftrag gibt, sollte wissen, welche Inhalte zu erwarten sind und welchen Mehrwert eine professionelle Bewertung bietet.

1. Aufbau eines Immobiliengutachtens

Ein vollständiges Gutachten folgt einer klaren Struktur, um eine transparente und belastbare Bewertung zu gewährleisten.

🔹 Deckblatt & Auftragsgeberdaten

• Name und Anschrift des Auftraggebers

• Name und Qualifikation des Gutachters

• Bewertungsdatum und Stichtag der Wertermittlung

🔹 Einleitung & Bewertungszweck

• Anlass der Bewertung (z. B. Verkauf, Erbschaft, Beleihung)

• Verwendete Bewertungsmethode (Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren)

• Rechtliche Rahmenbedingungen und Normen (z. B. ImmoWertV, DIN 277)

🔹 Objektbeschreibung

• Art der Immobilie (Wohnung, Haus, Gewerbe, Grundstück)

• Baujahr, Bauweise, Modernisierungen

• Größe, Grundriss, Nutzungsmöglichkeiten

🔹 Lagebeschreibung

• Makrolage (Stadt, Region, wirtschaftliche Entwicklung)

• Mikrolage (Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Umfeld)

• Marktanalyse und Bodenrichtwerte

🔹 Baulicher Zustand

• Erhaltungszustand und Modernisierungen

• Baustoffe, Dämmung, Energieeffizienz

• Sichtbare Mängel oder Schäden

🔹 Rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

• Grundbuchauszug (Eigentum, Belastungen, Hypotheken)

• Baulastenverzeichnis (Wegerechte, Denkmalschutz, Erbbaurechte)

• Mietverhältnisse und Erträge (bei vermieteten Objekten)

🔹 Bewertungsverfahren & Berechnungen

• Vergleichswertverfahren (bei Wohnungen & Standardhäusern)

• Ertragswertverfahren (bei vermieteten Immobilien)

• Sachwertverfahren (bei eigengenutzten Häusern)

• Ableitung des finalen Marktwerts

🔹 Ergebnis und Zusammenfassung

• Verkehrswert in Euro zum Stichtag

• Begründung der Wertermittlung

• Einflussfaktoren, Chancen und Risiken

🔹 Anhänge & Nachweise

• Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne

• Fotos der Immobilie

• Mietverträge, Altlastenauskünfte, Bodenrichtwerte
  ‍

2. Was ist in einem Gutachten enthalten – und was nicht?

Im Gutachten enthalten:

️✅  Fundierte Marktwertbestimmung mit Begründung
✅ Detaillierte Lage- und Objektanalyse
✅ Dokumentation von Rechtsverhältnissen (Grundbuch, Baulasten)
✅ Relevante Nachweise und Anhänge
✅ Transparente Bewertungsmethode

Nicht im Gutachten enthalten:

❌ Tiefgehende Bauschadensanalyse (dafür ist ein Baugutachter erforderlich)
❌ Steuerliche oder rechtliche Beratung (z. B. zu Erbschaftssteuer oder Teilungsversteigerungen)
❌ Zukünftige Wertprognosen (nur aktuelle Marktwertbestimmung)