Unterschied zwischen Beleihungswert und Verkehrswert – Warum Banken konservativer rechnen

Beim Kauf oder der Finanzierung einer Immobilie spielen zwei verschiedene Wertbegriffe eine zentrale Rolle: Verkehrswert und Beleihungswert. Während der Verkehrswert den Marktpreis widerspiegelt, errechnet die Bank einen oft niedrigeren Beleihungswert als Grundlage für die Kreditvergabe. Doch warum ist das so?

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1. Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert (Marktwert) ist der realistisch erzielbare Preis einer Immobilie auf dem freien Markt. Er wird anhand objektiver Kriterien bestimmt und ergibt sich aus Angebot und Nachfrage.

📌 Definition gemäß § 194 BauGB:

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.“

🔹 Wie wird der Verkehrswert berechnet?

• Vergleichswertverfahren (bei Wohnimmobilien)

• Ertragswertverfahren (bei vermieteten Objekten)

• Sachwertverfahren (bei eigengenutzten Gebäuden)

🔹 Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?
✔️ Lage (Makro- und Mikrolage)
✔️ Zustand und Ausstattung
✔️ Markttrend & Nachfrage
✔️ Nutzungsart (Eigennutz, Vermietung)

💡 Beispiel:
Eine Eigentumswohnung wird von Maklern und Gutachtern mit 500.000 € bewertet, weil vergleichbare Wohnungen in der Umgebung für ähnliche Preise verkauft wurden.

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2. Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der langfristig gesicherte Wert einer Immobilie, den eine Bank für die Finanzierung ansetzt. Er wird konservativ berechnet, um das Risiko der Bank zu minimieren.

📌 Definition gemäß § 16 PfandBG:

„Der Beleihungswert ist der Wert, der während der gesamten Darlehenslaufzeit mit hoher Wahrscheinlichkeit realisiert werden kann, unabhängig von zwischenzeitlichen Marktschwankungen.“

🔹 Wie wird der Beleihungswert berechnet?

• Langfristige Wertstabilität wird berücksichtigt

• Keine spekulativen Markttrends oder kurzfristigen Preisspitzen

• Sicherheitsabschläge zwischen 10 – 30 % vom Verkehrswert

💡 Beispiel:
Für dieselbe Eigentumswohnung, die einen Verkehrswert von 500.000 € hat, setzt die Bank nur einen Beleihungswert von 400.000 € an, um sich gegen mögliche Marktverluste abzusichern.

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3. Warum setzt die Bank den Beleihungswert niedriger an?

🔸 Marktschwankungen vermeiden → Immobilienpreise können fallen, die Bank kalkuliert mit langfristigen Werten.
🔸 Verwertbarkeit sicherstellen → Falls der Kreditnehmer nicht zahlt, muss die Bank die Immobilie schnell verwerten können.
🔸 Kreditausfallrisiko minimieren → Je konservativer der Beleihungswert, desto niedriger das Risiko für die Bank.

📌 Folge: Banken finanzieren meist nur einen Teil des Beleihungswerts (Beleihungsgrenze).

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4. Wie groß ist die Differenz zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?

🔹 Typische Sicherheitsabschläge nach Objektart:

• Wohnimmobilien in guter Lage: 10 – 20 %

• Gewerbeimmobilien: 20 – 30 %

• Spezialimmobilien (Hotels, Logistikzentren): 30 – 40 %

💡 Beispiel:

5. Welche Rolle spielt die Beleihungsgrenze?

Die Beleihungsgrenze bestimmt, wie viel Prozent des Beleihungswerts die Bank tatsächlich finanziert.

🔹 Übliche Beleihungsgrenzen:

• Wohnimmobilien: 80 – 90 % des Beleihungswerts

• Gewerbeimmobilien: 60 – 70 % des Beleihungswerts

• Spezialimmobilien: 50 – 60 % des Beleihungswerts

📌 Beispiel:

• Beleihungswert der Immobilie: 400.000 €

• Beleihungsgrenze: 80 %

• Maximaler Kreditbetrag: 400.000 € × 80 % = 320.000 €

💡 Folge: Wer mehr als 80 – 90 % finanzieren will, muss meist höhere Zinsen zahlen.
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6. Fazit – Warum ist der Beleihungswert so wichtig?

✅ Schützt die Bank vor Marktverlusten
✅ Ermöglicht langfristige Finanzierbarkeit
✅ Verhindert Überschuldung bei sinkenden Immobilienpreisen
✅ Beeinflusst die Kreditzinsen – je niedriger die Beleihung, desto bessere Konditionen

💡 Tipps für Kreditnehmer:
✔️ Mehr Eigenkapital einbringen, um bessere Konditionen zu bekommen
✔️ Immobilie modernisieren, um einen höheren Beleihungswert zu erzielen
✔️ Objekte mit stabiler Wertentwicklung bevorzugen

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